Такая манящая и такая недоступная Сочинская недвижимость. Ситуация с ценами и ближайшие перспективы рынка недвижимости.

Вот и минула первая половина сентября, а еще два с половиной месяца с начала видимого падения спроса на сочинские, квадратные метры и сотки.

     По результатам августа на первичном рынке недвижимости в Сочи спрос упал еще на 36% в сравнении с тем же июлем.
Основные причины падания очевидны практически каждому, это рекордное повышение цен, ужесточение условий ипотеки.
Если рассматривать конкретно Сочи, то покупателей нет, не из-за отсутствия желающих переехать, либо просто вложить средства, многие попросту сегодня не в состоянии себе этого позволить. Либо в состоянии, но умеют здраво оценивать сложившуюся ситуацию.

Можно сказать, что на рынке недвижимости Сочи, образовался некий вакуум, тупиковая ситуация.

  Спрос

Большинство экспертов сегодня сходятся во мнении, что в целом по России спрос достиг своего пика, и в ближайшем будущем мы будем наблюдать дальнейшее его падение на 10 – 15%. Причём это произойдет в ближайшие два – три месяца этого года.

Давление на спрос оказывает сильно возросший ценник, насыщение спроса (все кто хотел и мог купить, купили) и ограничение ипотеки, которая сейчас в некоторых регионах является, практически единственным источником продаж в новостройках.
Не рисует радужных перспектив и политика Центрального банка.

Регулятор явно нацелен на ужесточение денежно-кредитной политики в ближайшем будущем. Дальнейшее увеличение ключевой ставки, а скорее всего так оно и будет, увеличит стоимость кредитов, соответственно, последние станут ещё менее доступны гражданам.

К слову, льготная ипотека для Сочи, перестала быть актуальной сразу, с момента её ограничения. Основным негативным пунктом в ее условиях является максимальная сумма приобретаемой недвижимости в три миллиона рублей.
Совсем обойтись без ипотеки, к сожалению не получится, по информации того же ЦБ, доходы населения не в состоянии угнаться за неистовым ростом цен, и по сути сегодня напротив, реальные доходы, а не по отчетам пропагандонов, постоянно снижаются.

Более того, регулятор уже планирует введение дополнительных мер по снижению кредитования вплоть до запрещен ия некоторых видов.

    Что имеем в итоге?

Нет ни малейшего, намёка не то, что на увеличение, но хотя бы на остановку падения спроса.

  •  снижение реальных доходов населения
  •  ужесточение кредитной политики
  •  высокие цены на жильё
  •  насыщенный спрос

  
     Цены в новостройках Сочи.

Застройщики, повышая стоимость метра жилья, в целом по России, при обсуждении цены, ссылаются на такие причины как подорожание стройматериалов и рабочей силы.

      Что касается Сочи, то себестоимость строительства здесь давно не играет никакой роли при формировании конечной цены, так же как и в других крупных городах. Основную роль здесь играет именно рынок, с его спросом и предложением. Поэтому у Сочинских застройщиков имеется достаточно большой зазор для снижения стоимости метра, либо для скидок.
Основным же оправданием цены метра в Сочи, у застройщиков является введённый мораторий, дефицит предложения, дефицит земельных участков пригодных для строительства и соответственно постоянный спрос на курортную недвижимость.
В новостройках в настоящее время цены не снижаются, но и роста не наблюдается. То же самое и в Сочи, рост цен практически прекратился еще летом. Хотя ранее застройщики корректировали ценники по несколько раз в месяц.
По мнению многих экспертов, реального снижения стоимости можно ожидать с начала будущего года, допускают небольшое снижение в некоторых регионах и уже в нынешнем году. Хотя большинство к этому относится скептически. Падение стоимости прогнозируют в среднем от 10 до 15%.

В Сочи, первые акции и снижение цены в некоторых объектах произошло уже вначале сентября. Случаи единичные и застройщики стараются особо не афишировать снижение цен и квартиры по акциям выставляют неохотно. Поэтому продаж в новостройках Сочи очень мало.

    Что имеем в итоге?

В ближайшее время сочинские застройщики вряд ли снизят ценник. Но и его повышения вряд ли стоит ожидать.

новых объектов в Сочи в ближайшее время не будет из-за моратория;
отсутствие спроса не позволит дальше поднимать цену, как минимум будет стоять на месте;
дефицита предложения в новостройках на фоне отсутствующего спроса ожидать не стоит;
доступные предложения, в ближайшее время, будут появляться отдельными лотами по акциям.
Как сегодня купить квартиру в новостройке Сочи по доступной цене?

   Очень просто

На фоне всеобщего ажиотажа на рынке многие вкладывались в метры на перепродажу поэтому сейчас можно найти переуступку от физического лица или инвестора, иногда попадаются предложения с дисконтом до 100,0 тыс.руб/м2. Таких предложений в Сочи сейчас очень много. Более того, даже у инвестора можно еще выторговать пару тысяч с метра.
Не стесняйтесь выбивать скидку в отделе продаж застройщика. Спроса на новостройки в Сочи сейчас практически нет, поэтому застройщики охотнее идут на уступку.
 

  Что на вторичном рынке?

Новостройки всегда являлись «мерилом» для продавцов вторичного жилья. Растет цена метра в новостройке, поднимают цены и собственники готового жилья. Так было всегда и везде, и Сочи не исключение.

Скорость реакции рынка вторичного жилья составляет примерно два месяца. То есть после повышения ценника на первичном рынке, вторичный рынок формирует свою стоимость в целом примерно в течение этого времени. Также и с обратной стороной процесса.
В нашем случае мы имеем дело не со снижением цены, а с падением спроса. Конечно же, на вторичном рынке падение спроса то же ощутили, но глядя в сторону застройщиков, ценник снижать никто не торопится, или не торопился какое-то время.

В период ажиотажного спроса на вторичном рынке увеличилось число продавцов, реально не желающих продавать. Выставив объекты по завышенным ценам, они насытили предложение дорогими объектами. На этом фоне реальные предложения по доступным ценам, выглядят как «фейки», и на них практически никто не обращает внимания.
А ведь это реальные предложения! Более того, собственники, которым действительно необходимо продать, всегда готовы идти на значительные уступки.

   Что имеем в итоге?

На вторичном рынке недвижимости Сочи, на фоне отсутствия реального покупательского спроса скопилось достаточно большое количество объектов готовых снижаться к реальной доступной цене. С наступлением осенне-зимнего сезона, количество предложений будет только расти.
Вторичный рынок Сочи за период июль – август, перестроился и на сегодняшний день уже практически сформировал свою, значительно отличающуюся от рынка первичной недвижимости, цену.

  Выводы:

       В Сочи сегодня действительно, очень сильно завышена цена, в особенности это касается первичного рынка. Многие считают, что расти метру Сочи уже некуда, хотя с этим пытаются поспорить достаточно большое количество местных, так называемых "экспертов", считающих, что стоимости недвижимости Сочи предела практически не существует. Возможно, это действительно так и есть, но существует предел покупательной способности населения и этот факт не нужно упускать из виду, возможно именно он в ближайшем будущем, ввиду недоступности кредитных средств, станет основополагающим при формировании новой цены на всю недвижимость в Сочи

В то же время, если вы серьезно настроены купить недвижимость в городе Сочи, откладывать решение на потом смысла уже нет. Доступные предложения в городе имеются, и их достаточно! Нужно просто уметь правильно эти предложения искать. Как говориться, кто ищет, тот всегда найдёт.

Наши контакты

Адрес:

354000 Россия
Краснодарский край, г.Сочи
ул. Гагарина д.2, отель "Звездный" 2 этаж, офис 201

Телефон: 8-918-303-09-78
E-mail: anbriz@yandex.ru , ligarealty@yandex.ru