Реальная причина кризиса 2022-2023 года.

Member for

9 месяцев
Опубликовано Serghik - пт, 12/30/2022 - 14:51

кризи недвижимости 2022-2023 года

    Ни для кого больше не осталось сомнений о сложившейся ситуации на рынке недвижимости к концу 2022 началу 2023 года. Так что же случилось? Давайте разберем подробнее процессы приведшие нас к кризису на рынке недвижимости. Но сначала рассмотрим один нюанс.

Слово кризис начинает звучать в словах профессиональных игроков рынка и специализированных сми в тот момент когда цены на недвижимость начинают падать и никто никогда не применят слово кризис когда цена стремится вверх. Однако с точки зрения обычного покупателя ситуация кризиса это как раз обратный процесс когда цена недвижимости становится все более недоступной для покупки. Поэтому нужно рассматривать кризис рынка недвижимости не как рост или падение цены квадратного метра, а как процесс остановки операций на рынке недвижимости. Другими словами - тупик идей, возможностей и вариаций, нет ни покупок, ни продаж, цены не растут и не падают. По большому счету кризис наступил именно сейчас, ведь при падении цен на жилье оборот рынка как раз начинает расти и рынок не стоит на месте, а вот когда нет операций все начинают задумываться, что же делать дальше. Самая большая проблема этого такого кризиса заключается в том, что участники рынка не знают что им сейчас делать: нужно ли снижать цены?, а насколько снижать и как? как дальше  действовать вообще? давать больше или меньше рекламы? а где рекламироваться? 
    Теперь возникает вопрос, а как мы к этому пришли, почему мы пришли к остановке рынка. Это особенно стало заметно на рынке вторички когда взлетела ставка, а у застройщиков это проявилось только сейчас, в конце года. Причем вторичка на самом деле, оправилась от шока довольно быстро, продавцы скорректировали свои цены и сделки начали понемногу оживать, новостройки же прикатились в точку остановки продаж к концу осени, у некоторых застройщиков в октябре было не просто ноль продаж, но даже  до ноля звонков в отделы продаж.
    Давайте подробней рассмотрим участников рынка. Классически на рынке присутствуют три типа инвесторов. Первая группа составляет 12-15% - долгосрочные инвесторы, которые рассматривают покупку недвижимости как извлечение каких-то дивидендов в будущем. У таких покупателей присутствует долгосрочное понимание жизненных планов и они замораживают капитал на далекие перспективы, возможно эти метры когда нибудь понадобятся детям или еще что-то. Таких владельцев недвижимости достаточно много и сейчас они держат эту недвижимость на потом и пока не планируют никаких операций с ней.
Вторая группа те же 12-15% - краткосрочные инвесторы, так называемые спекулянты, которые заходят в недвижимость тогда, когда видят, что где-то рынок растет. Эти люди планируют заработать на росте, на коротком периоде времени, они активно берут ипотечное плечо, готовы рисковать и они же являются основной причиной разгона цен в ажиотажные года.
Третья группа, самая многочисленная это бытовые покупатели. Это люди которые вынуждены решать свои бытовые проблемы, например увеличение площади в связи с появлением еще одного ребенка и так далее.
    В идеальных условиях рынка это классическое соотношение групп инвесторов. Когда на рынке начинают активно расти цены доля долгосрочных инвесторов начинает уменьшатся, они не видят особой выгоды при новых приобретения на активно растущем рынке в рамках своей задачи. Количество же краткосрочных инвесторов резко возрастает, они восполняют потерю первой группы инвесторов на рынке. Долгосрочные участники рынка в основном в этот момент продают, краткосрочные у них покупают, а доля бытовых покупателей остается постоянной так как прибыль и убыль населения в большинстве крупных городов в основном остается постоянной. Когда же цены на рынке жилья начинают падать краткосрочные инвесторы начинают быстро уходить с рынка, небольшая доля долгосрочных инвесторов наоборот готовы покупать при достижении минимума рынка, а доля бытовых инвесторов снова стабильна и все так же пытается решить свои вопросы с недвижимостью.
    Основными покупателями новостроек в 2020 - 20201 году стали краткосрочные инвесторы -спекулянты разогнавшие цены до максимальных значений, в тоже время доля долгосрочных инвесторов уменьшилась почти до ноля.
    Что же произошло на рынке осенью 2022 года. Краткосрочные спекулянты полностью ушли с рынка как только встали цены и наметился разворот рынка, доля долгосрочных инвесторов очень мала из-за показателей ажиотажного роста цен в конце 2020 начале 2021 годов, почти всю долю рынка сейчас занимают бытовые инвесторы находящиеся в полном замешательстве. Бытовые инвесторы в общей массе своей не являются приверженцами новостроек поэтому в конце 2022 года с рынка почти полностью исчезли покупатели первичного и строящегося жилья, а застройщики уныло рапортуют об отсутствии людей в офисах продаж.
    Куда же делся с рынка бытовой покупатель? На активность этой группы влияет три важных фактора. первый и очень важный это баланс доходов и расходов. Высокая бытовая инфляция этого года и неуверенность в стабильности доходов привели к откладыванию планов покупки жилья до лучших времен, хотя спрос на него остается. К заморозке планов располагают и прогнозы по дальнейшему снижению цен на жилье. Второй фактор - накопления на доплату. Паническая ситуация марта месяца подтолкнула многих граждан вложить свои накопления отложенные на приобретения жилья в различные инструменты их сохранения, к примеру в тот же дорогой доллар по курсу 100 - 120 рублей или банковский депозит по возросшей ставке. И снова слухи о грядущем снижении цен на квадратные метры, не способствуют тому, чтобы накопления пришли в какое-то новое движение. Третий фактор, влияющий на бытового покупателя, размер ипотечного платежа. Повышение ипотечных ставок в начале года после предшествующего периода низких ставок сначала не привело к уменьшению количества ипотечных сделок, однако изменение трэнда на рынке жилья, резко сократило этот показатель, заставив банки снижать средневзвешенные ставки по ипотеке. Желание привлечь больше клиентов предлагая различные виды льготных, субсидированных, "нулевых" ипотечных продуктов в итоге запутало конечного потребителя. Покупатель не спешит в своих решениях, наблюдая дальнейшее снижение цен на жилье, ставок на ипотеку  и ждет наступления лучших времен.