Купить в Сочи квартиру? Рассмотрим все "за" и "против".

Многие инвесторы и обычные граждане задаются вопросом, стоит ли покупать недвижимость в городе Сочи, так как его популярность растет с каждым днем. Этот курортный город, ставший известным после Олимпиады-2014 и привлекающий все больше жителей каждый год, имеет свои недостатки и подводные камни, особенно на рынке недвижимости. Из-за повышенного спроса на жилье в этом регионе возникают не всегда законные предложения. Потенциальному покупателю необходимо тщательно изучить все особенности Сочи, чтобы приобретенное жилье приносило ему радость, а не разочарование.

Сочинский климат и география

Сочи имеет субтропический климат, который является идеальным для пляжного отдыха с апреля по октябрь. Этот город обладает огромным количеством теплолюбивых растений, которые делают его пейзаж очень живописным и привлекательным для туристов. Люди, предпочитающие климатический пояс присущий городу Сочи, могут купить недвижимость или проводить несколько месяцев в году в этом городе для улучшения своего здоровья.
Некоторые горные регионы имеют зимнюю температуру до минус 15 градусов Цельсия, что привлекает любителей активного зимнего отдыха. Большинство людей выбирают переезд в Сочи именно из-за такого климатического разнообразия.
Примерно немного менее двух веков назад появился населенный пункт, который получил статус города более ста лет назад. Сочи был курортной зоной и не имел характерных для городов административных единиц.
Городские границы имеют необычную форму, которая простирается вдоль морской линии, зачастую примыкая к ней. Фактически, Сочи является самым вытянутым городом в России. Местные жители не редко тратят полтора-два часа на дорогу до работы на общественном транспорте. Сочи состоит из многих курортных поселков, таких как Адлер, Красная поляна и Туапсе.
Население Сочи постоянно увеличивается, но точно определить масштабы роста затруднительно. Множество туристов, которые проводят здесь половину года, и большое количество резидентов, не имеющих постоянной регистрации, являются причинами этого.
Несмотря на популярность Сочи, средний заработок его жителей не является высоким. Средняя зарплата около 50 тыс. рублей, но есть и заметно меньшие оклады. Поэтому для большинства жителей главным источником дохода становится курортный сезон, а оставшееся время года обычно посвящено короткому отдыху и подготовке к новому приему отдыхающих.

Инфраструктура города.

Многие отзывы о приобретении недвижимости в Сочи связаны с ее транспортной доступностью. В таком городе, как Сочи, это вопрос особой важности, так как немногие важные объекты находятся в шаговой доступности. Муниципальный транспорт представлен автобусами и электричками, которые также курсируют в горы. Кроме того, в городе имеется много такси, каршеринговых автомобилей и самокатов, но личный автомобиль является наиболее предпочтительным видом транспорта. Из-за отсутствия должного количества велодорожек вне Центральной части города, велосипеды не так популярны.
В Сочи вы найдете множество заведений общественного питания на любой вкус и кошелек. Однако с медицинской и образовательной помощью ситуация обстоит с точностью наоборот, и это связано не только с недостатком подобных заведений. Большое количество приезжих и местных жителей, желающих остаться на постоянное место жительства в Сочи, приводит к перегруженности школ и нехватке образовательных учреждений. Аналогично с медициной, где многие вынуждены обращаться к частным клиникам за помощью.
Сочи также привлекает своей богатой культурной жизнью и бесчисленными возможностями для досуга. Многие любят проводить свое время в живописных местах, которые несложно найти как в окрестностях, так и в самом городе.

Основные виды недвижимости Сочи.

Одним из основных моментов, вызывающих затруднения при принятии решения о покупке жилья в Сочи, является огромное количество предложений от местных застройщиков в связи с постоянным расширением города.

•  Обычные квартиры - квартиры и студии являются наиболее популярными видами жилой недвижимости, соответствующими всем нормам стандартного жилья. Они занимают ведущие позиции в рейтинге жилой недвижимости, превосходя разве что частный сектор. Особенно востребованы однокомнатные квартиры и компактные студии, которые широко приобретаются для инвестиционных целей - сдачи в аренду отдыхающим. Однако, для персонального проживания также представлены разнообразные варианты квартир, как и в любом другом городе. Квартиры можно найти на вторичном рынке, а также доступны и предложения первичной недвижимости.
•  Апартаменты - апартаменты в Сочи - это уютные квартиры, которые сравнимы со всей обычной недвижимостью, за исключением того, что они не имеют статуса жилого жилья. Из-за этой особенности, владельцы апартаментов частично ограничены в своих правах, например, им нельзя официально зарегистрироваться. Фактически, апартаменты являются комнатами в гостиницах, каждая из которых принадлежит отдельному владельцу. Они имеют одинаковую планировку и оборудованы ванными комнатами, спальнями и общим пространством. Почти всегда кухня отсутствует и размещается как часть жилого помещения, как в случае со студиями.
•  Самострой - самострой - это особый тип жилья, который практически не распространен в других регионах, за исключением Сочи. Его создание связано с острой нехваткой земельных участков, подходящих для строительства многоэтажных жилых зданий и квартирных комплексов.
  Суть самостроя заключается в том, что на участке, выделенном для индивидуального строительства или садоводства, законодательством запрещено возводить здания высотой более трех этажей. Тем не менее, на практике на таком участке могут построить даже двенадцатиэтажный дом. Раньше такую проблему можно было решить, узаконив готовый объект через суд, выплатив штраф и изменяя статус здания. Однако эта практика сейчас запрещена. Согласно закону, строения такого рода подлежат сносу, что нередко становится предметом многих судебных разбирательств. Покупка квартиры в неузаконенном самострое - это очень рискованный выбор. Несмотря на то, что такая недвижимость обычно продается дешевле, у ее владельца всегда есть риск потерять ее без возмещения ущерба. Кроме того, владелец этой жилплощади по документам также становится хозяином части земельного участка.
•  Жилые гаражи - один из необычных и распространенных в Сочи видов жилья - это жилые гаражи. Эта оригинальная конструкция может занимать целые кварталы города и используется на основе простых гаражей.
  
  Верхняя часть строения представляет собой жилая зона в один или два этажа, с кухней, обычно на нижнем этаже, и спальнями и другими помещениями, расположенными над гаражом. Такая недвижимость не считается жилой, поэтому регистрация в ней невозможна. Тем не менее, законодательство также не предусматривает разрушение гаражей или их надстроек. По этой причине многие используют эти помещения для постоянного проживания, а летом они популярны для аренды. Однако, жилые гаражи также имеют существенные недостатки, определяемые трудностями, связанными с получением документов собственности, а так же подведением коммуникаций электричества, водоснабжения, газа и частым отсутствием канализации в этих сооружениях.
   
•  Частные дома - больше половины территории Большого Сочи занимает частный сектор, где присутствует несколько видов жилых зданий: одно- и многоэтажные. Часто здесь можно встретить современные апарт-отели вблизи старых низких домов. Частные дома используются как для личного проживания, так и для сдачи в аренду, так как Сочи представляет собой курортный город. Многие крупные домовладения со временем преобразовались в небольшие домашние мини-гостиницы.
•  Дачи - частные дома, находящиеся в отдалении, вокруг сел и курортных поселков на окраинах Адлера, Дагомыса, Хосты и других районов Сочи, называются дачами. В сравнении с аналогами, расположенными в черте города, они значительно более доступные по цене. Это обусловлено удаленностью от культурной среды города, отсутствием городских коммуникаций и недостаточно развитым транспортным сообщением. В связи с этим, дачи реже сдаются в аренду. Они чаще приобретаются в качестве загородной резиденции на время отпусков или для постоянного проживания при нехватке средств для покупки полноценного дома.

Цены на жилье в Сочи

Когда возникает вопрос о покупке квартиры в Сочи, стоит учитывать, что цена на недвижимость в этом городе находится на уровне Москвы и Санкт-Петербурга, а в некоторых случаях может быть даже выше. Для начала, следует рассмотреть стоимость аренды. В удаленных и менее привлекательных районах цены составляют примерно 18-20 тысяч рублей. Квартиры ближе к центру начинаются от 40 тысяч рублей, но их можно найти только с большим трудом. Комната в общежитии стоит около 10 тысяч. Самая дорогая недвижимость - та, которая находится у моря или рядом с ним. В среднем ее аренда стоит от 50-70 тысяч рублей, но цены часто превышают шестизначные суммы.
Начальная стоимость однокомнатной квартиры в не самом престижном районе составляет 3,5 миллиона рублей, а двухкомнатной - 5,5 миллионов. Конечно, бывают более дешевые варианты, но часто там скрываются неприятные сюрпризы, например, невозможность зарегистрироваться в таком жилье, отнесенное к нежилому фонду, или даже незаконное строение. При покупке квартиры в новостройках надо быть особенно внимательным. В Сочи не так много свободных участков под строительство жилых многоквартирных зданий. Статистика показывает, что количество строящихся объектов превышает количество участков, имеющих разрешение на строительство. Перед покупкой жилья необходимо убедиться, что строительство не будет считаться незаконным, в противном случае есть риск оказаться без требуемого жилья в курортном регионе.

Преимущества и недостатки Сочи

При обсуждении преимуществ и недостатков проживания в определенном населенном пункте нельзя делать обобщения, так как они напрямую зависят от конкретных факторов выбора. Когда решается, стоит ли покупать квартиру в Сочи, наиболее важным фактором является цель покупки. Она определит плюсы и минусы владения недвижимостью.

    Недвижимость в Сочи для постоянного проживания

    Основной мотивацией для желающих переехать в Сочи на постоянное место жительства является возможность избавиться от неблагоприятного или холодного климата, улучшить свое здоровье после вредной работы или просто наслаждаться жизнью в живописном регионе. Однако, для некоторых людей, переезд может быть неразумным решением и требовать взвешенного подхода. Постоянное проживание в Сочи выгодно только для пенсионеров и людей с удаленной работой, так как город предлагает мало возможностей для заработка. Туризм является основным источником дохода местных жителей, и людям, далеким от этой сферы, может быть трудно приспособиться и быстро понять курортный бизнес. Если планируется переехать в Сочи после выхода на пенсию, при наличии достаточных накоплений, это может быть одним из лучших вариантов. Однако, стоит учитывать, что приобретение недвижимости в Сочи не всегда является целесообразным, так как невозможно предсказать, как изменятся цены на рынке недвижимости в будущем и что произойдет с тем или иным жилым комплексом. В этом случае, если планируется переезд через несколько лет, имеет смысл начинать поиски жилья без спешки и с просмотром множества предложений.

    Недвижимость в Сочи для отдыха

    Часто считается, что иметь собственное жилье на курорте - это упрощение будущего отпуска, позволяющее сэкономить на аренде и не искать жилье в период сезона. Но, если рассмотреть это более детально, становится ясно, что преимущества приобретения квартиры или дома в Сочи очень сомнительны.
Во-первых, люди оказываются привязанными к населенному пункту, где находится их недвижимость. Это делает сомнительными любые планы на отпуск в других регионах или странах, что приводит к ограничениям свободы передвижения, а также к продаже недвижимости спустя несколько лет.
Во-вторых, недвижимость требует постоянного ухода, и если владельцы проживают в ней только несколько месяцев в году, то жилье становится нежилым и быстро приходит в упадок. Владельцы должны заключить договор со службами, чтобы поддерживать свое жилье в должном состоянии, что требует больших дополнительных расходов.
В-третьих, при более детальном анализе становится понятно, что стоимость приобретения квартиры в Сочи находится вне соотношения с затратами на отдых в течение нескольких лет. Например, если стоимость жилья составляет около 4 миллионов рублей, а месячная аренда - 80-90 тысяч рублей, то можно провести более 40 отпусков в Сочи за эти же деньги. Наиболее популярные заграничные курорты также имеют средние цены на отпуск, что позволяет затратить упомянутые 4 миллиона за 20 лет путешествий.
Исходя из этого, можно сделать вывод, что приобретение недвижимости в качестве личной летней резиденции в Сочи является неоправданным приобретением с точки зрения инвестирования.

    Недвижимость в Сочи в качестве инвестиции

    Приобретение недвижимости в Сочи в качестве инвестиции может быть осуществлено с целью последующей перепродажи при росте цены или сдачи в аренду. Однако, рынок недвижимости, особенно в курортных городах, может быть нестабильным. И даже опытный риелтор не сможет точно прогнозировать цену на жилье через несколько лет.
Представители этой профессии утверждают, что цены на жилье в Сочи постоянно растут, однако, это мнение неоднозначно. В настоящее время строительство эконом-класса жилья значительно увеличилось, что может привести к неспособности перепродать купленную квартиру с прибылью.
Сдача жилья в аренду в Сочи наиболее выгодна посуточно. Однако, это требует наличия собственника в городе для контроля за бизнесом. В противном случае, необходимо нанять человека, который занимается поиском арендаторов. При этом, существуют риски от недобросовестных работников и высокие затраты на бытовые услуги для постояльцев. Это может привести к необходимости компенсации затрат на протяжении нескольких лет до получения прибыли.
Конкуренция между арендодателями в Сочи высока, а востребованность жилья - только в теплый период года. Это делает поиск клиентов довольно сложным, особенно при фиксации высокой цены на аренду.

Как недобросовестные риэлторы Сочи обманывают покупателей?

По последней статистике, на рынке недвижимости города Сочи имеется множество фейковых объявлений и частых случаев обмана клиентов. Главным образом это связано с высоким спросом на аренду жилья в летний сезон, но также затрагивает потенциальных покупателей. К сожалению, значительная часть нечестных действий в отношении желающих заселиться в курортном городе происходит со стороны недобросовестных риелторов. Представитель этой профессии – первый человек, с которым связывается покупатель, стремящийся переехать в Сочи. Самые распространенные случаи обмана включают в себя следующие схемы:
 

  Ненастоящие собственники - один из самых распространенных способов найти квартиру на продажу или в аренду - это использовать различные платформы для объявлений, на которых можно найти тысячи предложений недвижимости. Это также хорошо известно риелторам, которые на протяжении долгого времени перенесли большую часть своей деятельности на такие площадки. 
Одним из хитростей риелторов является представление себя продавцом или его родственником. Это связано с тем, что многие покупатели до сих пор хотят иметь дело напрямую с владельцами недвижимости, чтобы избежать платежей риелторам. Хотя можно спорить о разумности этой практики, риелторы часто вводят покупателей в заблуждение. Это вызывает подозрение, что вы можете столкнуться с мошенничеством на более серьезных этапах сделки, если риелтор решил начать дела с обмана.

  Несуществующие квартиры - данная тактика широко распространена не только в Сочи, но и во многих других городах. Согласно этой схеме, в объявлении описывается весьма выгодное предложение: красивая квартира рядом с морем и развитой инфраструктурой, но за невысокую цену. Однако, на самом деле, квартира может быть уже продана или не доступна по другим причинам. Затем, покупателю предлагают "почти идентичный" вариант, но за значительно большую стоимость.
Основная цель такой тактики - заставить покупателя приехать или прилететь в город. Потратив время и деньги на поездку, ему уже нелегко отказаться от покупки и он с большой вероятностью согласится на предложенную риелтором квартиру.
Однако, есть один простой способ проверить такого риелтора на предмет честности. Покупатель может заявить, что находится в городе и готов осмотреть квартиру и оставить задаток. Если жилья не существует, то риелтор, скорее всего, откажется от сделки.

  Вид на море - многие люди выбирают Сочи в качестве места для переезда из-за близости к морю. Некоторые риелторы используют это в своих объявлениях о продаже недвижимости, утверждая, что объект имеет вид на береговую линию. Однако, часто бывает так, что "вид на море" является всего лишь туманной полосой воды, которую трудно разглядеть вдалеке или скрытой за другими зданиями. Иногда для того, чтобы увидеть море, нужно заглядывать за угол балкона. Такие объявления направлены на привлечение покупателей и могут иметь более высокую цену, чем ожидалось. Чтобы избежать неприятностей, стоит запросить у посредника более подробные фотографии объекта и, в том числе, вид из окна.

  Близость к пляжу - жилье, расположенное в 10 минутах ходьбы от пляжа, может показаться привлекательным, но география Сочи может стать неприятным сюрпризом для покупателя. Город находится между горами и морем, поэтому каждый участок находится в пешей доступности от береговой линии. Кроме того, большинство населенных пунктов находится на возвышенностях, поэтому даже короткое расстояние может быть физически тяжелым.
Также нужно учитывать пролегающие железнодорожные пути и дорожные магистрали между жилыми массивами и пляжами. Некоторые участки могут не иметь безопасных переходов, и понадобится большой крюк, чтобы добраться до нужного места. Проверить это можно с помощью карт Google или Яндекс, используя опцию прокладывания пешего маршрута.
Кроме того, не все пляжи вблизи жилья могут быть хорошо обустроены. Некоторые объекты могут не иметь разрешения на строительство или документов на земельный участок, поэтому приобретение жилья в Сочи следует рассматривать со всей ответственностью.