Что купить в Сочи в 2023 году: новостройка или вторичка.

Людям нужно выбирать между первичной и вторичной недвижимостью в зависимости от их жизненных обстоятельств и целей. В данной статье будут изложены основные плюсы и минусы обеих опций, а также будет детально объяснено, на что нужно обратить внимание при выборе между ними.

Отличие вторички от новостройки

Квартира на первичном рынке, или новостройка, является жильём, у которого еще нет собственника и регистрации в Росреестре. Её можно приобрести у застройщика по договору о долевом участии в строительстве или от лица того, кто подписал договор долевого участия с застройщиком (ДДУ) по договору уступки. Квартиру на первичном рынке можно купить на этапе строительства или уже после сдачи дома.
Вторичная недвижимость – это жильё, у которого уже есть собственник (человек, компания, муниципалитет или государство). На одной лестничной клетке в новом доме могут быть две одинаковые квартиры, но одну продаёт застройщик, и она считается новостройкой, а другую продает уже собственник, и это уже вторичка.
Нельзя утверждать, что вторичное жилье лучше или хуже, чем новостройка. Этот выбор зависит от ваших индивидуальных обстоятельств и целей. Перед принятием решения, необходимо оценить, какие характеристики квартиры, дома и района важны для вас в настоящее время и в будущем. Затем следует посмотреть, что может предложить каждый тип жилья.

     " Как мы помогаем клиентам подобрать идеальную квартиру.Сотрудники компании "Лига Недвижимости" подходит к подбору квартиры для клиента тщательно и ответственно. Сначала мы выясняем его предпочтения в районе проживания и причины выбора определенного места. Затем мы тщательно обсуждаем все детали, которые имеют значение для покупателя, начиная от числа комнат до видов из окон квартиры. Мы учитываем также его образ жизни, размер семьи, увлечения, а также способ передвижения до работы, учебы или детского сада. Мы задаем вопросы о том, планирует ли клиент взять ипотеку, чтобы оптимально подобрать варианты недвижимости. И только после того, как мы установим все эти детали, мы можем посоветовать, стоит ли выбирать новостройку или вторичное жилье."

При выборе жилья стоит обратить внимание на:

- Стоимость жилья
- Инвестиционную привлекательность
- Юридические риски
- Локацию и инфраструктуру
- Ремонт
- Планировку

Чтобы провести объективное сравнение, рекомендуется выбирать соизмеримые объекты, как вторичные, так и новые. Эти квартиры должны находиться в одинаковых или схожих районах и домах, а также должны несущественно различаться по площади. Разберем каждый критерий подробнее.

Стоимость жилья: выгоднее купить первичку на этапе строительства без ипотеки

Покупка жилья может стать выгодной, если правильно рассмотреть все варианты. Если вы не планируете брать ипотечный кредит, то приобретать недвижимость на этапе строительства или вторичном рынке может быть более выгодным вариантом. Новостройки на этапе строительства часто дешевле, чем готовые квартиры, а также стоят дешевле аналогичных предложений на вторичном рынке. Однако, если вы планируете арендовать жилье до сдачи дома, то учитывайте эти расходы при сравнении цен.
Если у вас есть достаточно средств для покупки готовой квартиры, то можно рассмотреть вторичку в не слишком новых домах. Пару лет назад цены на вторичный рынок были выше, чем на новостройки, но теперь часто обратное. Стоимость вторички может быть выше, только если располагается в новом доме.
Если же вы планируете брать ипотечный кредит, то покупка новостройки может быть более выгодной. На 2023 год распространяются программы государственной поддержки на новостройки, которые могут быть выгодны при покупке в ипотеку, но не распространяются на вторичный рынок. В этом случае, при покупке на этапе строительства, учитывайте расходы на аренду до сдачи дома. Сравните цены на новостройку, вторичку и готовую первичку, чтобы найти наиболее выгодный вариант.

Инвестиционная привлекательность: выше у первички на этапе строительства

Вкладывание денег в недвижимость является одним из самых популярных способов сохранения капитала и его увеличения. Однако не каждый объект недвижимости приносит инвестору прибыль, и чтобы успешно инвестировать, необходимо понимать, на какие объекты стоит обращать внимание.
Если ваша цель – заработать на перепродаже квартиры, рекомендуется приобретать недостроенную первичку. Такое жилье обычно стоит дешевле, чем готовая недвижимость, но через 2-3 года, когда застройщик завершит строительство, его стоимость увеличится на 15-30%. Кроме того, вероятно, что в этот период вырастут стоимость других новостроек. Однако точный рост зависит от многих факторов, включая рынок недвижимости и экономическую ситуацию в целом.
Например, в течение 2022 года стоимость новостроек в России выросла на 34%. То есть, кто приобрел долю в новостройке в начале 2021 года, мог продать его год спустя как минимум на 40% дороже. Неплохо, правда? Если же ваша цель – сдача квартиры в аренду, предпочтительнее купить жилье в новостройке. Такие объекты обычно более ликвидны – даже через 10 лет застройщик сможет продать его как новое строение. Соответственно, и стоимость аренды будет выше, чем в старых домах.
Вторичное жилье не позволит заработать столько же на перепродаже или аренде, как первичка. За 2-3 года его стоимость увеличится на 7-10%, а цены на аренду будут ниже. Его преимущества – надежность защиты капитала от инфляции и возможность избежать инвестиционных рисков, например, если застройщик изменит планы на проект. Например, если количество проектируемых домов и планируемой инфраструктуры в строящемся микрорайоне уменьшится, его привлекательность может снизиться. Если вы не хотите рисковать, рекомендуется рассмотреть вторичное жилье.

Юридические риски: ниже у готовой новостройки

Приобретение квартиры - это серьезный и дорогостоящий шаг, за который часто уходят все накопления. Как при покупке вторичного, так и новостройки, есть юридические риски, которые необходимо оценить до заключения сделки и принять все необходимые меры для защиты своих интересов. 
В случае приобретения квартиры на стадии строительства новостройки, основным риском является возможное нарушение сроков сдачи. Чтобы уберечь себя от таких ситуаций, нужно проверить застройщика через сервис "Дом.РФ" и, в случае выявления нарушений сроков, лучше найти другого застройщика. 
Если же выбор пал на готовую новостройку, то это самый безопасный объект. Продавцом является застройщик, который уже выполнил все необходимые работы. Также, как правило, у такой недвижимости еще нет владельцев, что исключает возможные проблемы с перепланировкой квартиры или возможными наследниками, которые могут оспорить сделку. 
Приобретение вторичного жилья также имеет свои риски, главным из которых является возможное наличие наследников у предыдущих собственников, которые не всегда согласны с продажей. Для того чтобы избежать судебных споров и совершить сделку безопасно, необходимо тщательно проверять квартиру вторички с помощью юриста.

Ремонт: меньше беспокоит покупателей вторичек

Ремонт квартиры может стать дополнительной финансовой нагрузкой на будущего владельца жилья. Иногда, прежде чем заселиться, придется вложить практически столько же денег в ремонт, сколько вы заплатили за квартиру. Поэтому необходимо учитывать эти расходы при выборе подходящего жилья. Если вы готовы к ремонту, то следует обратить внимание на первичное жилье, которое нередко продается с черновой отделкой. В таких квартирах придется самим устанавливать розетки, выравнивать стены и класть плитку. Кроме того, в течение первых лет после заселения в новостройках может быть довольно шумно из-за соседей, которые также занимаются ремонтом. В то же время, вероятность долгого ремонта у соседей может быть выше, чем в жилье вторичного рынка. Если вы не желаете заниматься ремонтом, то вторичное жилье может стать оптимальным вариантом. Большинство таких квартир уже имеют подходящее для жизни состояние, и даже обои не требуют замены. Однако, в таком жилье могут быть старые трубы и электрика, которые иногда необходимо заменить, чтобы избежать утечек и пожаров. При выборе вторичного рынка в доме, который стоит уже несколько десятков лет, следует обратить внимание на состояние коммуникаций. Если же внешний вид квартиры вас устраивает и коммуникации в порядке, то сможете наслаждаться жизнью в новом жилье, не беспокоясь о ремонте на несколько лет вперед.

Планировка: разнообразнее в новостройках

Большой размер квартиры не является гарантией ее удобства. Например, евротрешка с кухней-гостиной и двумя спальнями с той же площадью, что и типовая двушка, может не сравниться по комфорту и удобству. Поэтому при выборе квартиры необходимо уделить внимание грамотному планированию.
Если вы ищете нестандартную планировку, то стоит обратить внимание на первичное жилье. Новостройки чаще предлагают необычные планировки. Например, при желании можно найти евроформат, где гостиная и кухня объединены в одном пространстве. Кроме того, многие новостройки предусматривают свободные планировки, где минимизировано количество стен, что создает дополнительное пространство. Кроме того, в новостройках часто есть дополнительные санузлы и остекленные лоджии.
Если же вы не ищете нестандартных решений и хотите классическую типовую квартиру, то вторичное жилье может быть более подходящим вариантом. Однако, следует помнить, что типовые планировки могут быть не гибкими и перепланирование может сопровождаться рядом ограничений и согласований. В случае самостоятельной перепланировки возможно получить штраф, а также возможна необходимость в восстановлении первоначального вида квартиры за свой счет.

Подведем итог о выборе между вторичкой и новостройкой

Основное различие между новостройками и вторичным рынком состоит в том, что первичные объекты не имеют владельцев и не зарегистрированы в Росреестре, в то время как вторичная недвижимость имеет владельца и официальную регистрацию. В новостройках на одной лестничной клетке могут находиться как новостройки, так и вторичные объекты.
При выборе жилья, стоит учитывать его стоимость. Если покупка не включает ипотеку, лучше приобрести вторичное жилье в старых домах. Здесь более вероятно найти экономически выгодный вариант, чем при покупке готовых первичных объектов.
Инвестирование в первичные новостройки на стадии строительства является наиболее выгодным вариантом. Во время завершения строительства стоимость квартир увеличивается на 15–30%. Если планируется сдача квартиры в аренду, то лучше выбрать новый объект, который можно арендовать по более высоким ценам. Для тех, кто не готов рисковать, существует вторичный рынок, где убыток от инфляции ничтожен, но прибыль также невелика.Покупка готовой новостройки является самой безопасной сделкой, так как здесь нет риска задержки сдачи, как при покупке объекта на стадии строительства, и отсутствуют незаконные изменения планировки, которых можно найти на вторичном рынке.
Вторичный рынок наиболее подходит для тех, кто ищет жилье готовое к проживанию. После сделки можно немедленно заселиться.