Member for
1 год 10 месяцевИногда застройщики предлагают покупателям квартир возможность приобрести недвижимость еще на этапе котлована. Цена такого жилья обычно на 10-15% ниже, чем у готовых квартир. Сразу же возникает вопрос о возможных рисках при покупке такого жилья, однако для начала немного проясним понятие "котлован" в строительстве. Это начальный этап в возведении зданий и сооружений, включающий в себя целый комплекс работ.
Что вообще такое котлован?
При строительстве будущего здания крайне важным является качественный фундамент, который будет удерживать тяжелое сооружение - новостройку. Котлован, собственно, представляет собой глубокую яму, в которую будет уложен фундамент, обеспечивающий дому стабильность и прочность. Вдобавок к удержанию самого здания и его обитателей, их мебели и домашних питомцев, под землей будут созданы функциональные помещения, такие как парковки и кладовки на цокольном этаже.
Если же застройщик допустит ошибку при создании котлована, то это может привести к многочисленным проблемам для жильцов. Наиболее серьезной из них является быстрое разрушение новостройки. Решение подобных проблем требует обращения в различные инстанции, однако полного устранения недостатков котлована добиться возможно не всегда.
Отследить процесс строительства на данном этапе практически невозможно, особенно без специальных строительных знаний. Зато можно получить представление о ходе работ, просматривая видеоматериалы, отображающие процесс возведения дома.
Процесс создания котлована.
Часто при обсуждении начала строительства недвижимости, мы слышим термин "этап котлована". Однако, стоит отметить, что у самого котлована тоже есть свои этапы. Создание котлована включает выполнение следующих процедур: составление проекта и установление объема ямы, расчистка площади, перенос коммуникаций (если они есть на данном участке), выбор материала для строительства, планирование транспортировки и хранения грунта, срезка плодородного слоя почвы, разбивка котлована углублением специальными машинами, выемка грунта и его вывоз, установка откосов, выравнивание и укрепление откосов, тщательное выравнивание днища, обратная засыпка грунта, установка водоотлива. После этого котлован готов к приемке конструкции. Общая продолжительность этапа котлована может составлять до полугода и зависит от нескольких факторов, таких как разновидность почвы, этажность сооружения, наличие подземной парковки. Если вы не профессионал в области строительства, имеет смысл изучить промежуточные документы, которые должны предоставлять застройщики. Акты о промежуточных работах будут подтверждать соответствие выполненных процедур техническим требованиям и проектной документации.
Из-за чего квартиры на этапе котлована продаются дешевле.
Застройщики привлекают инвестиции покупателей на этапе котлована для продолжения строительства. Деньги, внесенные дольщиками на эскроу-счетах, выступают гарантом кредитования для девелопера. Кроме того, спрос и количество проданных квартир приобретают особое значение для ипотечных банков-партнеров и самих покупателей, являясь доказательством стабильности проекта. Несмотря на это, покупка на этапе котлована сопряжена с определенным риском: разорение застройщика или остановка строительства в связи с экономическими факторами.
Возможные проблемы при покупке квартиры на этапе котлована.
Основной фактор, который привлекает людей к покупке квартиры на этапе котлована, - это цена. Несмотря на то, что разница с готовыми квартирами с эскроу-счетами не так велика, она все же существует. Есть риски, связанные с покупкой на этапе строительства. Одна из основных опасностей заключается в том, что стройка может остановиться, и дом может остаться незавершенным. Однако государство сегодня старается защитить покупателей от этого риска. Строительная компания получит деньги за проданные квартиры только после сдачи дома.
Но есть и факторы, на которые никто не может повлиять, такие как экономические кризисы, которые могут повлиять на цены на недвижимость. Еще одна неприятность ожидает тех, кто покупает недвижимость как инвестицию, чтобы продать ее в будущем. Их ожидаемая прибыль зависит от нескольких факторов, включая расположение квартиры. Градостроительные планы могут измениться, и то, что сегодня является выгодным торговым центром, завтра может быть заменено на большой ЖК класса ниже, что значительно сократит количество парковочных мест и добавит пробок в округе. Поэтому надежность инвестиций также зависит от изменчивости строительных и планировочных решений.
Выгодна ли такая покупка с точки зрения инвестиций.
Как было упомянуто выше, разница между ценами на объекты недвижимости в строящихся домах и готовых квартирах составляет примерно 10-15%, но в некоторых случаях может достигать до 20%. Кроме того, если в уже сданной квартире выполнить ремонт, то это может увеличить ее стоимость на 5-10%. Простыми вычислениями можно установить, что при покупке квартиры на этапе строительства и ее продаже после завершения строительства, возможен доход в размере до 30% от исходной цены, при условии, что все пойдет по плану.
Подведем итог.
От точности выполнения работ по созданию котлована зависит долговечность сооружения. Застройщик должен предоставлять будущему владельцу промежуточные отчеты, которые можно использовать для контроля. Каждый этап работ должен подтверждаться соответствующим документом.
Если вы наблюдаете появление глубоких трещин на здании или внутри него, есть вероятность, что при создании котлована были нарушены строительные нормы. В этой ситуации вам следует обратиться к девелоперу, который должен устранить неполадки в течение гарантийного периода обслуживания, обычно равного 5 годам. Если этот период превышен, жильцы могут подать коллективный иск.
Суд проводит строительно-техническую экспертизу со всеми необходимыми исследованиями. Если результаты показывают, что строительство происходило с нарушением строительных норм и правил, собственники могут получить компенсацию или другое жилье.