Объект недвижимости - разъяснения юриста по поправка в ГК

Объект недвижимости: виды, определение, что включают в понятие, требование законов и судов.

Какое определение было дано в законе объектам недвижимости?
   Одни из наиболее распространенных сделок - это сделки с недвижимостью. Недвижимое имущество может быть куплено, продано, сдано в аренду или использовано иным образом для получения дохода или достижения других целей. Понятие "объект недвижимости" определено в статье 130 главы 6 ГК РФ. Более подробное описание того, что считается объектом недвижимости, содержится в главе 6.1 ГК РФ, которая начнет действовать с 1 сентября 2022 года.

   С 1 сентября 2022 года начали действовать новые главы ГК РФ, связанные с правами собственности на недвижимость. Например, теперь суд не будет признавать право на собственность на недостроенное помещение, а асфальтовое покрытие или яма не будут считаться отдельными объектами недвижимости. Юрист компании "Лига недвижимости" выяснила у сотрудников Росреестра и судей, как работать с новыми правилами.

Определение объекта недвижимости

  В главе 130 ГК РФ содержится информация о различных типах недвижимого и движимого имущества. Для объектов недвижимости существуют несколько видов, включая земельные участки, участки недр, здания, сооружения и объекты, невозможные для перемещения без значительного ущерба. Вторая категория включает в себя жилые и нежилые помещения, а также машино-места, которые могут быть описаны в соответствии с законодательством о кадастровом учете. Кроме того, закон определяет воздушные и морские суда, а также объекты, которые подлежат государственной регистрации, как недвижимое имущество. В статье также отмечено, что другой тип имущества может быть приписан к этой категории в соответствии с законом.

   С 1 сентября 2022 года стали действовать изменения в ГК РФ, утвержденные Федеральным законом от 21.12.2021 № 430-ФЗ, в результате которых были внесены дополнения в перечень объектов недвижимости, описаны их характеристики, а также уточнены порядок возникновения права и другие важные аспекты. Теперь помещения, включая жилые и нежилые, являются объектами недвижимости (согласно ст. 141.4 ГК РФ). Благодаря нововведениям было уточнено, как формируются объекты недвижимости и как возникает право собственности на них (в соответствии с главой 17.1 ГК РФ).

   В законе определение объекта недвижимости связано с недвижимым имуществом, и если имущество не относится к первым трем категориям, то его классифицируют как движимое согласно пункту 2 статьи 130 ГК РФ. Поправки ГК РФ в 2022 году подробнее уточнили правовую информацию в отношении машино-мест как одного из видов объектов недвижимости. Для того, чтобы владелец имел право собственности на машино-место, границы этого места должны быть определены в поэтажном плане (согласно подпункту 10 пункта 36 раздела III.V. записи о помещении приказа Росреестра от 01.06.2021 № П/0241) или физически с помощью соответствующей разметки.
Если вы покупаете такую недвижимость, не забудьте учесть габариты вашего транспортного средства и размеры парковочного места, иначе вы можете столкнуться с необходимостью подтверждения своих прав в суде.

  Например, в результате судебного разбирательства цена договора была снижена из-за того, что размер машино-места оказался меньше, чем было указано в договоре. Кадастровый инженер объяснил, что местоположение машино-места не позволяет его полностью использовать, поскольку несущая конструкция здания находится на его территории. Если следовать плану объекта долевого строительства и плану подвала, то местоположение машино-места должно быть расположено между несущими конструкциями с двух сторон машино-места. Это означает, что площадь машино-места составляет 13,67 квадратных метров, а не 15,5 квадратных метров, как указано в договоре. Суд определил размер уменьшения цены договора как процентное соотношение между стоимостью машино-места с проектной площадью и фактическим размером.

   Необходимо использовать парковочное место в соответствии с его назначением в качестве объекта недвижимости. Если это парковочное место находится в здании или сооружении, то собственнику принадлежит определенная доля в праве на совместную собственность общего имущества, согласно статье 287.4 ГК РФ.

Регистрация объекта недвижимости

   Для использования имущества необходимо оформить право собственности, включая его регистрацию в соответствии со статьей 131 ГК РФ. Регистрация обязательна для возникновения права собственности, его изменений, ограничений, перехода или прекращения. Обязательное требование регистрации распространяется на различные виды прав, такие как право собственности на недвижимость, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, а также другие права, установленные законодательством.
   Кроме того, возможна регистрация ипотеки и сервитутов в соответствии со статьей 131 ГК РФ, однако есть некоторые тонкости. Если у всех участников отсутствует государственная регистрация своих прав на долевое владение участком земли сельскохозяйственного назначения, это не будет препятствием для регистрации договора аренды на данный участок (пункт 51 обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2020), который был утвержден Президиумом ВС РФ 25.11.2020 года). Регистрацией прав и недвижимости занимается Росреестр, который фиксирует информацию о недвижимости и правах на нее в ЕГРН (смотрите ФЗ № 218 о регистрации недвижимости). Незаконный отказ в регистрации может быть оспорен в суде (определение ВС РФ от 03.11.2020 года № 304-ЭС20-16697 под номером А81-8801/2019).

   Перед покупкой или арендой объекта недвижимости следует провести проверку в ЕГРН, чтобы удостовериться, кто является его собственником и имеет право осуществлять сделки с этим имуществом. Следует учитывать, что с 1 марта 2023 года изменится порядок получения такой информации. Кроме того, необходимо узнать, какие ограничения могут быть наложены на объект, такие как наличие сервитута или залог.
  Для получения информации из реестра, следует запросить выписку. Кроме того, необходимо проверить отсутствие судебных споров в отношении объекта недвижимости, осмотреть его лично и убедиться в отсутствии других рисков.

Виды объектов недвижимости и поправки в ГК

   До уточнений, сделанных в главах 6.1 и 17.1 ГК РФ, возникали споры относительно того, какие объекты следует отнести к объектам недвижимости. Определение объекта недвижимости подразумевает, что это элементы, тесно связанные с землей, что некоторых истцов побуждало требовать защиты своих прав на нетипичные объекты, такие как заборы и асфальтовые площадки, т.п. Ранее также возникали ситуации, когда объектом недвижимости могли быть леса или другие насаждения, что позволяло приобретать земельные участки под ними с льготами.

  Так согласно решению суда, площадка для хранения контейнеров, которая была замощена для улучшения земельного участка, не является отдельным капитальным объектом и не является недвижимостью. Государственная регистрация права собственности на эту площадку ограничивает права истца на осуществление полномочий. Это решение было вынесено Верховным Судом РФ 10.03.2020 в деле № А63-19029/2018.

   В пункте 38 постановления № 25 от 23.06.15 Пленум ВС РФ дал разъяснения по применению статьи 130 ГК РФ в отношении нетипичных объектов и указал, что вещь может быть признана объектом недвижимости как по своей природе, так и на основании закона, причем регистрация права на него не является обязательной. Например, можно признать незавершенное строение недвижимым объектом, но только при условии, что хотя бы фундамент был закончен. В случае участка земли, покрытого асфальтом, его нельзя отнести к недвижимым так как он не соответствует признакам сооружения - это подтверждено пунктом 1 статьи 133 ГК РФ о неделимых вещах, на который ссылается ВС РФ.
   В споре о признании отсутствующим права на земельный участок суд решил в пользу заявителя, так как непринятие мер по достройке недвижимого объекта на участке более 25 лет создавало неопределенность в его использовании. Арендодатель не имел права распоряжаться участком, на котором располагался недостроенный объект. Суд удовлетворил требование истца, поскольку объект не соответствовал признакам недвижимости (постановление АС Волго-Вятского округа от 16.08.2022 № Ф01-785/2022 № А43-18776/2020).

   Суд более не признает объектами недвижимости асфальтированные площадки, ямы, замощения и другие элементы, так как они являются частью участка, а не отдельным объектом (согласно статье 141.2 ГК РФ). Также, собственность на помещения в незавершенных зданиях и сооружениях устанавливать нельзя (согласно пункту 6 статьи 141.4 ГК РФ). Это означает, что покупатели таких помещений могут требовать возврата денег или компенсации убытков, но не могут зарегистрировать право на них. Однако если право на часть помещений уже было зарегистрировано, новые требования могут быть признаны судом, так как отказ от этого противоречит принципам равенства (согласно решениям АС Московского округа от 27.08.2020 и 17.09.2019).