Member for
2 годаНе каждый земельный участок пригоден для личного использования, включая возможность строительства жилого дома. Давайте разберем, какие существуют категории и виды разрешенного использования земли, а также какие факторы следует учесть, если вы планируете построить дом на своем участке.
Что представляют собой категория участка и виды разрешенного использования?
Сначала важно отметить, что категория участка и виды разрешенного использования - это два отдельных понятия. Категория земли - более широкое определение, которое описывает характеристики территории и ее правовой статус. Земельный кодекс устанавливает всего семь категорий земли, и каждая из них предусматривает разные назначения для использования участка.
В зависимости от категории земельного участка, определяются различные виды разрешенного использования (ВРИ). По сути, термин ВРИ обозначает доступные способы использования участка в рамках его категории.
Как узнать вид разрешенного использования земельного участка?
Информацию о категории и виде разрешенного использования вашего земельного участка можно получить из документов, связанных с ним, в частности, из выписки из ЕГРН.
Также для этой цели можно воспользоваться общедоступной кадастровой картой Росреестра. Для получения информации достаточно знать кадастровый номер участка, которым вы интересуетесь.
На каких земельных участках можно строить частный дом?
Индивидуальное строительство разрешено только на земельных участках следующих категорий:
* Земли населенных пунктов: Это участки внутри границ населенных пунктов, предназначенные для застройки и развития. Здесь можно строить жилые дома разной этажности (как индивидуальные, так и многоквартирные), а также дачи и садовые домики. Земли этой категории также предназначены для проведения подсобного хозяйства. Внутри населенных пунктов также включаются общественные, производственные, рекреационные зоны и инженерно-транспортная инфраструктура. Границы населенных пунктов определяют разделение между землями этой категории и другими.
* Сельскохозяйственные земли: Эти участки находятся за пределами населенных пунктов и используются для сельского хозяйства, включая производство сельскохозяйственной продукции. Сюда также включаются вспомогательные объекты, такие как дороги и коммуникации, водоемы для полива, сооружения для первичной переработки сельскохозяйственной продукции и насаждения для защиты полей и многое другое. Земли сельскохозяйственного назначения включают в себя сельскохозяйственные угодья, участки для садоводства и огородничества, а также земли для сельского хозяйства.
Строительство на участках указанных категорий должно соответствовать градостроительным нормам и планам застройки, которые устанавливаются местными органами власти в зависимости от зоны и вида разрешенного использования земли. Например, на участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, нельзя строить многоквартирные дома и наоборот.
Различают разные виды разрешенного использования участков, которые определяют, для каких целей можно использовать земельные участки - будь то ведение хозяйства, отдых или круглогодичное проживание.
Все виды разрешенного использования объединены в классификаторе, ведомом Росреестром. В настоящее время этот классификатор включает в себя 158 различных видов, которые условно можно подразделить на пять основных групп:
1. Ведение сельского хозяйства, овощеводство, животноводство.
2. Жилая застройка и объекты коммунального хозяйства.
3. Медицинские учреждения, образование и просвещение, объекты дорожной инфраструктуры.
4. Зоны отдыха и рекреации (включая спорт, охоту и рыбалку).
5. Лесные массивы, водоемы и другие.
Из всех 158 видов разрешенного использования лишь 6 видов (из них 4 подходят для строительства жилых домов или дач) предоставляют возможность индивидуального строительства или использования участка для личного подсобного хозяйства. Остальные два вида позволяют лишь ведение личного подсобного хозяйства или огородничества и не предусматривают возможность строительства капитальных объектов, кроме теплиц или сараев.
ИЖС (Индивидуальное жилищное строительство)
Земельные участки, предназначенные для ИЖС, всегда находятся в черте населенных пунктов.
Участок считается землей ИЖС, если в выписке из ЕГРН в строке "вид разрешенного использования" указан один из следующих признаков:
* Для индивидуального жилищного строительства.
* Индивидуальные жилые дома.
* Для обслуживания (размещения) или эксплуатации жилого дома.
* Земли жилой застройки (индивидуальной или для жилищных нужд).
* Земли жилой застройки (для жилищных нужд).
* Для частного домовладения.
* Малоэтажная жилая застройка.
* Для иных видов жилой застройки.
Такие участки предназначены для строительства домов, и строенный жилой дом не может иметь высоту более 20 метров (не более 3 надземных этажей).
Плюсы:
- Построенный дом получит собственный почтовый адрес, позволяя оформить постоянную регистрацию.
- Инфраструктура и инженерно-техническое обеспечение, которые создаются администрацией населенного пункта.
- Доступ к ипотеке, включая программы с государственной поддержкой и низкими процентными ставками.
- Возможность использования других видов государственной поддержки, таких как материнский капитал и другие льготы.
Минусы:
- Основным недостатком является стоимость. Участки ИЖС обычно не дешевы.
- Высокие налоги. Кадастровая стоимость участка выше, что приводит к большой налоговой обязанности по сравнению с землей других видов разрешенного использования.
- Целевое использование. Строительство дома должно начаться не позднее, чем через 3 года после покупки участка. В противном случае возникает риск безвозмездного изъятия участка государством.
ЛПХ (Личное подсобное хозяйство)
ЛПХ представляет собой вид разрешенного использования земельных участков, предназначенный для строительства дома или дачи и ведения приусадебного хозяйства.
ЛПХ на участках внутри границ населенных пунктов называются приусадебными участками. На таких участках можно строить дома для постоянного проживания или дачи, а также возведение хозяйственных сооружений.
ЛПХ на участках за пределами населенных пунктов называются полевыми участками. Здесь строительство капитальных объектов запрещено, и разрешено лишь строительство вспомогательных сооружений.
Иными словами, если вид разрешенного использования земельного участка указывает, что участок предназначен для личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), то на нем можно строить жилой дом.
Если в строке ВРИ указано "ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках или ведение огородничества", то строительство капитальных объектов запрещено, и разрешено только строительство вспомогательных сооружений, таких как хранилища для урожая или инвентаря.
Плюсы:
- Все возможности, доступные для ИЖС, также доступны для приусадебных участков, с условием правильного выбора категории земли, чтобы не перепутать их с полевыми участками.
- В отдельных случаях приусадебный участок можно перевести в категорию ИЖС, что может повысить его стоимость.
Минусы:
- На полевых участках строительство капитальных объектов запрещено. Незаконное использование участка может повлечь за собой штрафы, вплоть до демонтажа самовольных построек.
ДНП или ДНТ (дачное некоммерческое партнерство/товарищество)
Это объединение нескольких дачных участков, на каждом из которых владельцы обязаны построить хотя бы небольшой дом. Возможность создания огорода или сада остается на усмотрение владельцев. Участки ДНП/ДНТ могут располагаться как в населенных пунктах, так и за их пределами, на сельскохозяйственных землях.
Эти участки предназначены прежде всего для дачного строительства, поэтому обязательно требуется строительство садового дома или жилого дома. Решение о создании сада или огорода остается на усмотрение владельцев.
С 2019 года в связи с изменениями в законодательстве (217-ФЗ), понятие "дача" и все, что с ней связано, больше не существует. Теперь граждане могут создавать только садовые (СНТ) и огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ), вместо ДНП или ДНТ. Строительство возможно только садовых домов, а не дач. Все ранее существовавшие дачные объединения автоматически считаются садоводческими.
Все дома, данные о которых были зарегистрированы в ЕГРН до 2019 года и имели отметку "жилое строение", признаются жилыми домами. Остальные строения (сезонного или вспомогательного назначения) считаются садовыми домами.
Участки ДНП/ДНТ могут иметь в выписке из ЕГРН такие виды разрешенного использования, как:
- Дачный земельный участок.
- Для ведения дачного хозяйства.
- Для дачного строительства.
СНТ (садовое некоммерческое товарищество)
Это объединение нескольких участков для земледельческой деятельности, а не для отдыха, как в ДНП. Все другие виды деятельности здесь вторичны. На участках СНТ разрешено строить жилые или садовые дома, а также хозяйственные постройки для выращивания и хранения урожая.
Если СНТ находится в границах населенных пунктов, на участке разрешено строительство жилых или садовых домов. Для таких построек применяются аналогичные требования, как к объектам индивидуального жилищного строительства: ограничение высоты до 20 метров и не более 3 надземных этажей.
Участки СНТ могут иметь в выписке из ЕГРН виды разрешенного использования, такие как:
- Садовый земельный участок.
- Для ведения садоводства.
- Для садоводства.
Однако следует быть внимательными: при использовании ВРИ "садоводство" (для хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур), любое строительство запрещено. Такие участки предназначены только для выращивания сельскохозяйственных культур.
Плюсы:
- Более низкая цена и налоги, чем у ИЖС.
- Плодородные почвы.
- Возможность выбора: строить дом или нет (важно определить, какой тип дома вы планируете строить: садовый без возможности регистрации или жилой).
Минусы:
- Участки здесь чаще всего небольшие (не более 15 соток).
- Подключение к коммуникациям оплачивается собственником.
- Проблемы с регистрацией могут возникнуть при проживании в таких домах, так как они часто не имеют адресов. В этом случае может потребоваться проведение экспертизы дома и решение суда о пригодности для проживания.
ОНТ (огороднические некоммерческие товарищества)
ОНТ объединяют земельные участки с видом разрешенного использования "ведение огородничества". На таких участках допускается только строительство хозяйственных построек и выращивание сельскохозяйственных культур для собственных нужд. Здесь не разрешено возведение объектов капитального строительства.
Плюсы:
- Более низкая цена и налоги, чем у ИЖС.
Минусы:
- Капитальное строительство запрещено.
- Использование участка ограничено только под огородничество.
- Требуется регулярное уплата взносов.
Какие буквы выбрать? Ответ зависит от ваших целей, приобретения или использования земли:
- Какие виды построек вам необходимы?
- Нужен ли жилой дом для постоянного проживания или регистрации?
- Достаточно ли садового дома (для временного проживания)?
- Какие финансовые возможности у вас есть?
- Есть ли необходимость в ипотеке?
Зачем менять ВРИ земельного участка?
Изменение вида разрешенного использования земельного участка может быть необходимо в следующих случаях:
1. Планирование деятельности, которая не предусмотрена текущим ВРИ.
2. Отсутствие установленного ВРИ для земельного участка.
Важно! Изменение вида разрешенного использования участка может повлечь изменение его кадастровой стоимости и суммы земельного налога.
Если использование участка не соответствует установленному ВРИ, владельца могут привлечь к ответственности. Например, если владелец возведет дом на участке, предназначенном только для сельскохозяйственной деятельности (ЛПХ), дом может быть признан самовольной постройкой, а владельцу могут наложить штраф.
Как изменить вид разрешенного использования?
Шаг 1. Узнайте доступные ВРИ для участка:
- Проверьте, есть ли Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) для вашего населенного пункта. Вы можете найти их онлайн на сайте местной администрации или через ФГИС ТП.
- Если ПЗЗ существуют, запросите выписку, включающую градостроительный регламент и карты территориального зонирования. Эти документы могут быть доступны на сайте местной администрации.
- Просмотрите доступные ВРИ для территориальной зоны, к которой относится ваш участок, и определите, являются ли они основными или условно-разрешенными.
Шаг 2. Если необходимый ВРИ в числе основных, подайте заявление и выписку из ПЗЗ в Росреестр для изменения ВРИ. Это можно сделать:
- Личным визитом в МФЦ для подачи заявления в бумажном виде.
- В электронном виде через личный кабинет на официальном сайте Росреестра или на портале Госуслуг.
- Отправкой документов по почте.
Шаг 3. Если необходимый ВРИ в числе условно-разрешенных, требуется получить разрешение на установление такого ВРИ для участка. Процедура включает следующие шаги:
- Направьте заявление и необходимые документы в уполномоченный орган власти, где вам предоставят информацию о конкретных требованиях и документах.
- Дождитесь результата публичных слушаний. При положительном решении передайте это решение в Росреестр.
В каких случаях нельзя изменить ВРИ участка?
Изменение вида разрешенного использования участка невозможно в следующих случаях:
- Если участок был продан на торгах (касается аренды участков в государственной собственности).
- Если земля предоставлена в аренду с конкретным целевым использованием.
- Если ПЗЗ устанавливает предельные размеры и параметры, не позволяющие осуществлять деятельность согласно запрашиваемому ВРИ.
- Если участок не подпадает под действие градостроительных регламентов или для него такие регламенты не установлены.
- Если земельный участок находится в государственной собственности и предоставлен в аренду без проведения аукциона для производства продукции, связанной с импортозамещением.