Задаток или аванс? Как правильно оформить предоплату за квартиру?

Member for

2 года
Опубликовано Serghik - сб, 10/21/2023 - 10:45

задаток или авансПри покупке недвижимости, покупатель обязан внести задаток, чтобы подтвердить серьезность своих намерений. Может показаться, что этот процесс простой: просто внесли задаток, и можно спокойно готовиться к заключению сделки. Тем не менее, в реальности, этот процесс включает в себя множество нюансов, и незнание которых может привести к финансовым потерям, нервам и временным затратам.
Давайте разберем, как правильно вносить и принимать задаток, как его оформить и какие шаги предпринимать в случае, если задаток не возвращают.

Задаток и аванс: В чем разница?

      Задаток является обязательством

Задаток - это определенная сумма денег, которую стороны вносят в доказательство своего намерения заключить договор и обеспечить его выполнение. Другими словами, внесение или прием задатка означает, что договор должен быть заключен. Задаток также защищает интересы как продавца, так и покупателя.

Важно: чтобы закрепить цену, дату сделки и другие важные условия договора, необходимо заключить договор о задатке с владельцем недвижимости. Сумма задатка в последствии засчитывается в оплату полной стоимости жилья.

Задаток может быть возвращен только в определенных случаях:

* Сделка была отменена по обоюдному согласию сторон или по причинам, не зависящим от них - в этом случае задаток возвращается.
* Сделка была отменена по вине покупателя - в таком случае задаток не возвращается.
* Сделка была отменена по вине продавца - в этом случае задаток возвращается в двойном размере.

    Аванс - это предоплата 

В контексте недвижимости, аванс является частью договора купли-продажи. Если нет договора, то и аванса, по сути, не существует. Это ключевое различие. Чтобы закрепить цену, дату сделки и другие важные условия, необходимо заключить предварительный договор купли-продажи.

Аванс за квартиру представляет собой просто предоплату, которая учитывается при заключении договора купли-продажи. Эта сумма остается у продавца только в том случае, если в договоре аванса указана компенсация убытков, возникших из-за изменения решения покупателя.

Чтобы избежать путаницы, в этой статье мы будем использовать термин "аванс" (в кавычках), который часто используется в повседневной речи. Однако следует помнить, что этот тип "аванса" не обеспечивает надежных гарантий. В результате этого покупатель не всегда может быть уверен, что сделка состоится и что условия сделки будут выполнены.

Все это может привести к финансовым потерям. Например, покупатель может уже потратить средства на подготовку сделки, а продавец в последний момент может отказаться и вернуть "аванс". В таком случае покупатель не будет компенсирован за возможные убытки. Важно оценивать риски и обязательства при совершении сделок с недвижимостью. 

     Что такое обеспечительный платеж 

Обеспечительный платеж, по своей сути, напоминает задаток, однако в нем можно предусмотреть практически любые условия возврата или удержания. Обеспечительный платеж может быть возвращен или удержан частично или полностью в зависимости от того, что было оговорено, в то время как задаток, как правило, либо не возвращается, либо возвращается в двойном размере. Обеспечительный платеж обеспечивает выполнение всех обязательств по договору, в то время как задаток в большей степени служит для обеспечения подписания основного договора купли-продажи.

Интересно, что обеспечительный платеж не так часто используется, несмотря на его удобство как юридического инструмента для защиты интересов обеих сторон.

    Что выбрать: «аванс», задаток или обеспечительный платеж

Если вы серьезно настроены на заключение сделки и вашей целью является установление ответственности, лучше всего выбрать задаток или обеспечительный платеж.

Однако, если обстоятельства не совсем ясны и могут измениться, вам, возможно, стоит воздержаться от внесения каких-либо сумм. Если вы всё же решите использовать "аванс", помните, что он не обеспечивает надежных гарантий и сделка может оказаться нарушенной без компенсации убытков для вас. 

Как составить договор о задатке

Не обращайте внимания на само название договора, так как оно может иметь разную форму. Например, в заголовке может быть указано слово "аванс", но в тексте будут четко прописаны условия, характерные для задатка. Главное — суть соглашения.

   Необходимые компоненты соглашения о задатке:

1. Паспортные данные сторон.
2. Подробная информация о недвижимости, включая данные о всех собственниках и зарегистрированных лицах.
3. Сумма задатка и срок, на который он вносится. Если сделка имеет альтернативные варианты, то лучше установить одинаковый срок для задатка.
4. Перечень документов, требуемых для подготовки сделки, такие как выписка из домовой книги, справки об отсутствии задолженности, разрешение органов опеки, согласие супруга в случае приобретения недвижимости в браке, и другие необходимые документы.
5. Условия возврата задатка, включая сроки и обстоятельства, при которых происходит возврат. Также должны быть учтены факторы, которые могут повлиять на право собственности покупателя, в том числе выводы из юридической проверки.
6. Если покупка недвижимости осуществляется с использованием ипотеки, то важно включить пункт о возможности неодобрения кредита или отказа банка в отношении самой недвижимости.
7. Определение способов уведомления сторон друг о друге, будь то обычная почта или электронная почта.
8. Дата и место совершения сделки, включая банк, нотариуса и ответственность за связанные расходы, такие как нотариальные сборы и регистрационные сборы.

Чем более детально и четко сформулированы условия, тем надежнее договор. Постарайтесь предусмотреть как можно больше деталей.

Возврат задатка в случае отказа банка от ипотеки

Важно отметить, что отказ банка от предоставления ипотечного кредита считается обстоятельством, независящим как от продавца, так и от покупателя. Следовательно, никто из сторон не несет ответственности за то, что сделка не была завершена. В случае, если в соглашении о задатке изначально прописан соответствующий пункт, этот вопрос решается относительно легко и без конфликтов.

    Подготовка перед внесением задатка

Перед тем как внести задаток, убедитесь, что продавец является законным владельцем квартиры. Запросите у него выписку из ЕГРН и проведите другие важные проверки.

    Средний размер задатка

Обычно сумма задатка составляет от 20 000 до 100 000 рублей, в зависимости от региона. В данном случае, чем меньше сумма задатка, тем безопаснее. Если продавец настаивает на большей сумме, уточните, для чего нужны деньги. Если объяснение убедительное, рассмотрите возможность оформления предварительного договора купли-продажи с обеспечительным платежом, желательно в присутствии нотариуса. Это обеспечит больше гарантий для осуществления сделки или возврата денег.

Если какие-либо действия вызывают подозрения, рассмотрите возможность отказа от сделки. Существуют мошенники, которые именно на этом зарабатывают, получая "авансы" за квартиры.

    Необходимость расписки о получении денег

Да, обязательно оформите расписку. Продавец должен составить ее лично в присутствии покупателя. Расписка должна содержать следующие элементы:

1. Паспортные данные сторон.
2. Сумма задатка.
3. Основание для передачи денег.
4. Дата.
5. Подпись продавца, которая должна соответствовать подписи в его паспорте.

Обычно, для удобства, стороны оформляют получение денег в самом договоре.

    Действия при невозвращении задатка

Если продавец не возвращает задаток, придется обращаться в суд. Однако, прежде всего, убедитесь в том, что вы официально и письменно запросили возврат денег и указали причины для этого. Сначала следует отправить письмо с уведомлением о вручении продавцу.

Практически всегда, при соблюдении всех необходимых условий и правильном оформлении, суд принимает сторону покупателя.