Предварительный договор купли-продажи - почему он нужен и как его составить правильно.

Member for

1 год 9 месяцев
Опубликовано Serghik - пн, 11/24/2014 - 19:25

Перед основным договором купли-продажи квартиры или дома стороны подписывают предварительный договор. Он подтверждает намерения покупателя и продавца заключить сделку и имеет свои особенности. В отличие от основного договора, преддоговор содержит только намерения, а не обязательства. Кроме того, покупатель не становится владельцем недвижимости, а продавец не получает оплату при подписании преддоговора. Контрагенты могут вносить изменения в преддоговор без нотариального удостоверения и без юридических последствий. Для того, чтобы преддоговор имел юридическую силу, он должен быть составлен письменно и с учетом статьи 429 ГК РФ. Также следует отметить, что в преддоговоре не обязательно указывать цену, но обязательно необходимо оговаривать предмет соглашения - недвижимость.

Основные особенности и различия основного и предварительного договоров:
различи и особенности договоров

Нужно ли заключать предварительный договор купли-продажи?

В большинстве случаев, подписание предварительного договора купли-продажи является добровольным для сторон сделки. Это связано с тем, что цены на недвижимость очень высокие, а заплатить всю сумму сразу не каждый может. Тем не менее, при заключении сделок с ипотекой и сделок, в которых купля или продажа недвижимости участвуют несовершеннолетние, преддоговор обязателен.

Виды предварительного договора купли-продажи

В зависимости от объекта и ситуации, форма и содержание предварительного договора могут изменяться. Если вы покупаете квартиру у застройщика, то преддоговор заключается с юридическим лицом после того, как дом был сдан в эксплуатацию и получены соответствующие документы. В процессе строительства можно заключать только договор о долевом участии, но нельзя подписать преддоговор на еще не построенный объект.
При купле-продаже ипотечной квартиры, в сделку обязательно включаются минимум три стороны - продавец, покупатель и банк, одобривший кредит. Хотя преддоговор может быть подписан без согласия кредитора, тем не менее, участники сделки должны прописать действия, которые будут произведены в случае отказа банка. Часто банки требуют оформить преддоговор у нотариуса, чтобы избежать спорных ситуаций.
Вы также можете подписать предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком или авансом. Задаток представляет собой сумму, которая вносится в качестве частичной оплаты купленной недвижимости до подписания основного договора, а размер задатка устанавливается в преддоговоре и не может превышать стоимость приобретаемого имущества.
Как происходит возврат задатка в случае разрыва договоренностей зависит от того, кто инициировал разрыв. Если решение принимается обеими сторонами, то сумма возвращается покупателю в полном объеме. Если покупатель отказывается от сделки, то задаток не возвращается. Если инициатором разрыва является продавец, то он должен вернуть задаток покупателю в двойном размере. Сумма, оплачиваемая до заключения основного договора и не признаваемая задатком, называется авансом. В случае отказа от сделки аванс возвращается покупателю за вычетом издержек. 
Преддоговоры, связанные с куплей-продажей недвижимости несовершеннолетнего, должны быть нотариально удостоверены и представлены органам опеки. Если в течение установленного срока органы опеки не получат доказательства о приобретении другого жилья, сделка о продаже будет отменена. 

Риски которые могут возникнуть при заключении предварительного договора.

При заключении преддоговора на покупку недвижимости риски возникают в большей степени у покупателя. Подписание преддоговора не дает гарантий на приобретение имущества, так как продавец может повысить цену или отказаться от продажи. Если при заключении преддоговора не соблюдаются обязательные условия, тогда он может быть оспорен в суде. Также возможен случай, когда на одно имущество заключено несколько преддоговоров, что создает дополнительные риски для покупателя. Чтобы обезопасить себя, покупатель может добавить в преддоговор условие о гарантиях продавца и его отсутствии других заключенных преддоговоров на имущество. Если условие не соблюдается, предусмотрен штраф.
Избежать потери аванса или задатка при заключении преддоговора является распространенной практикой. Однако, существует риск потерять деньги в случае недобросовестности контрагента, пока у покупателя остаются намерения вступить в отношения с продавцом через суд. Перед приобретением имущества необходимо заказать выписку из ЕГРН и проверить на наличие обременений (залог, рента, арест, найм). Если обременения отсутствуют, то следует указать этот пункт в ПД. 
Срок действия преддоговора устанавливается сторонами в ПДКП. Если срок не указан, то ОДКП заключается в течение 1 года со дня подписания преддоговора, а при невыполнении сделки преддоговор теряет юридическую силу. Существенные условия договора по продаже недвижимости - предмет и цена. С 2015 года цена стала факультативным условием. Преддоговор должен быть составлен в письменной форме и заверен нотариусом, если это требование основного договора или желание одной из сторон. 
Добавление необязательных условий, таких как расчет или ответственность за несоблюдение обязательств, к ПДКП является необязательным, но рекомендуется обратиться к юристу, чтобы правильно сформулировать условия сделки и избежать возможных рисков.

Как заключить предварительный договор купли-продажи: пошаговое руководство
Чтобы избежать потенциальных споров в будущем, необходимо заключить предварительный договор купли-продажи и убедиться, что все условия сделки ясно определены, а процедура заключения соблюдена.
Стандартный порядок заключения ПДКП включает следующие этапы:

1. Проверка необходимых документов на имущество, таких как свидетельство о праве собственности, технический паспорт и любые другие сопутствующие документы, включая договора дарения, мены, приватизации и др.

2. Составление предварительного договора купли-продажи, в котором должны быть прописаны все условия и детали сделки.

3. Внесение задатка или аванса, если это необходимо и предусмотрено в сделке.

4. Заключение основного договора, либо обращение в суд, если контрагент не соблюдает свои обязательства.

Предварительный договор должен быть составлен в той же форме, что и основной договор. Для некоторых сделок, таких как продажа долей, собственности несовершеннолетних и т.д., необходимо нотариальное заверение преддоговора. При продаже недвижимого имущества, находящегося в залоге или принадлежащего несовершеннолетним, также возможно потребуется разрешение третьих лиц, таких как банки или органы опеки.

Возможные ошибки при составлении преддоговора купли-продажи (ПДКП) и способы избежать их

Неверные действия, когда заключается ПДКП, могут привести к нежелательным последствиям, начиная от недействительности соглашения, заканчивая признанием его главным договором купли-продажи. Чтобы избежать похибок, следует учесть следующие моменты:

- Точное соблюдение формы. Существенным является то, что преддоговор должен быть составлен исключительно в письменной форме.
- Точное и ясное описание объекта сделки (например, имущества).
- Понимание различий между задатком и авансом.
- Аккуратный подсчёт суммы. Если вам нужно заплатить значительную сумму при заключении ПДКП, то он может быть признан главным договором.
- Уточнение цены. Цена уже не обязательное условие для преддоговора, но если вы определите её заранее, это будет более благоприятным вариантом. Поэтому, если возникнет судебное разбирательство, цену на недвижимость установит судья. 

Чем более подробно опишите условия в преддоговоре, тем проще будет оформить договор купли-продажи.

Ответственность за нарушение условий ПДКП

Если контрагент не исполняет свои обязательства, рекомендуется обратиться в суд. В таких случаях решения обычно выносятся в пользу истца. Кроме того, отказавшаяся сторона может быть принуждена не только выполнить свои обязательства, но и выплатить штрафы, издержки и убытки. 
Предварительный договор может быть расторгнут в различных случаях. В случае, если контрагенты не заключили основной договор в течение года или после указанного срока в преддоговоре. Также, если был заключен ОДКП, контрагенты могут расторгнуть предварительный договор по обоюдному согласию или если суд признал соглашение недействительным. 
Преддоговор нельзя расторгнуть в одностороннем порядке, так как это противоречит его сути. Однако, условия расторжения могут быть прописаны в самом соглашении, включая санкции и их отсутствие. Часто причиной расторжения являются необходимость предоставления дополнительных документов или неодобрение ипотеки банком.